Не только проценты: виды платежей по ипотеке

Долгосрочное кредитование позволяет гражданам обзавестись собственными квадратными метрами и сразу же поселиться в новое жилище. При этом стоимость ипотеки – немалая и складывается не только из первоначального взноса и годовой процентной ставки. Как посчитать платежи по ипотеке и учесть все связанные с ней дополнительные расходы?

Ставка по кредиту

Сегодня предлагаются самые разнообразные программы жилищного кредитования.  Часто можно увидеть рекламу с предложением весьма выгодных условий. Банкиры привлекают клиентов низкими ставками. Однако на деле оказывается, что заявленный невысокий процент – единственным плюс, который нивелируется другими начислениями по займу в виде ежегодных или ежемесячных комиссий, платой за услуги банка по выдаче кредита, заключением договоров страхования и т. п.

Размер годовой ставки устанавливается в каждом конкретном случае и зависит как от условий банка, так и от возможностей заёмщика. Чем более крупную сумму сможет внести клиент в качестве аванса, тем ниже может быть ипотечный процент и наоборот, небольшой первый платёж «обеспечивает» клиенту повышение кредитной ставки.

Период выплаты займа

Важное значение имеет и срок погашения. Сегодня максимум, на что могут рассчитывать желающие приобрести квартиру, это 27 лет, но обычно договор заключается на 10–15 лет. Стоимость заимствования повышается с увеличением периода выплаты ипотеки.

Кажется, что лучше взять кредит на максимальный срок, например, на 20 лет, и потихоньку выплачивать, например, по 48 000 р. ежемесячно. При 10-летнем займе ежемесячный платёж составит 60 000 р. Разница – в 12 000 р. Однако по 48 000 нужно будет погашать в течение 20 лет, а по 60 000 – только 10. В итого разница по общей сумме возврата между 20-ти и 10-летней ипотекой составит 11 520 000 – 7 200 000 = 4 320 000 р.

При подаче заявки следует поинтересоваться в банке, существует ли возможность для досрочной выплаты долга. Часто устанавливается полный мораторий на погашение ипотеки раньше установленного срока или такая операция разрешается только после выплаты определённой части кредита.

Первый взнос

Размер первого платежа по разным банкам и программам колеблется в диапазоне 10–50 % от стоимости ипотечного жилья. Иногда можно найти предложения по кредиту на покупку недвижимости без первоначального взноса, однако при этом стоимость финансирования будет дороже – плюс 1–2 процентных пункта к годовой ставке. Ну и соответственно возрастёт сумма ежемесячного погашения. Поэтому, максимально большой первый взнос позволяет получить более выгодный тариф кредитования и сэкономить на переплате.

Первый взнос напрямую зависит от оценки объекта приобретения. При этом недвижимость на вторичном рынке оценивается банками по-своему, не так, как это делают другие оценщики и сами владельцы жилья. Кредиторы формируют цену исходя из количества квадратных метров – за голые стены – без учёта наличия ремонта, имеющейся бытовой техники, мебели. В таком случае банк может предложить сумму, который не хватит для покупки квартиры. А вот на новострой вполне достаточно будет кредитных средств, так как в первичном жилье всего-то и есть, что стены и квадратные метры.

Часто клиенты лишены возможности выбрать компанию-оценщика, так как финучреждения требуют, чтобы недвижимость оценивали лишь аккредитованные у них специалисты. За услугу платит заёмщик, при этом он не может оспорить результаты, если не согласен с ними. Важно знать, что при желании перекредитоваться в другой организации на более выгодных условиях придётся заново делать оценку (и платить за неё).

Страховки по ипотеке

Платежи при оформлении включают в себя прежде всего оформление страховок. Разумно и оправданно со стороны банков предъявлять заёмщикам обязательное требование о страховании ипотечного объекта. Однако многие кредитные структуры ставят дополнительные условия, требуя застраховать не только залоговое имущество, но и права собственности на него, жизнь и здоровье клиента, риски нарушения договора кредитования. Расходы на услуги выливаются в 0,5–1,5 % от размера ссуды, и оплачивает их заёмщик, в то время как выгодоприобретателем в этих отношениях выступает банк.

Банкиры сотрудничают с определёнными компаниями и настаивают на заключении страховых договоров именно с ними. Но заёмщик имеет право сам выбрать организацию с наиболее привлекательными условиями. Можно также лично посетить офис предлагаемой компании и ознакомиться с предложениями, которые могут отличаться от названных в банковском отделении. От навязываемых дополнительных услуг следует попытаться отказаться, хотя в таких случаях кредиторы не преминут повысить годовой процент за пользование заёмными средствами.

Услуги банка, нотариусов, оценщиков, риелторов, БТИ

При оформлении сделки банки взимают плату за некоторые виды выполняемых ими работ. В разных учреждениях перечень и стоимость платных услуг может отличаться. К ним относятся: рассмотрение заявки, открытие счёта, обслуживание кредитного счёта, обмен валюты, выдача кредита (комиссия 1–4 %), выпуск платёжной карты, перевод средств с одного счёта на другой.

Оценщики берут за свою работу от 2 000 до 7 000 р. Так, например, в Сбербанке оценочная процедура выполняется за 1–3 дня и сто́ит 2,5–3,5 тыс. р. или 5–6 тыс. р. – при выполнении работ в регионах.

Также необходимо узнать в банке, будут ли учтены расходы на нотариальное заверение или его придётся оплачивать отдельно. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации в УФРС, заёмщик оплачивает пошлину в размере 1 000 р., а также порядка 220 р. госпошлины за подготовку документации БТИ и другими службами.

Если покупатель из-за отсутствия времени и при желании найти наиболее выгодный вариант жилья решит прибегнуть к помощи риелтора, то расходы увеличатся примерно на 3–5 %. Именно такой процент от оценочной стоимости квартиры берут за свои услуги агентства недвижимости.

Штрафы

Оформляя договор кредитования для приобретения жилой площади, вряд ли кто из заёмщиков планирует нарушать график погашения и становиться должником. Однако в течение длительного срока ипотеки всякое может случиться. Если образуется задолженность, то кредитор применит штрафные санкции, что существенно увеличит общую стоимость финансирования для заёмщика.

 

Таким образом, принимая решение о покупке жилья в кредит, следует изучить все имеющие предложения от конкретных организаций. При посещении офиса потенциального заимодателя нужно попросить менеджера рассказать обо всех условиях и требованиях, а также рассчитать все предполагаемые платежи и комиссии. Образец соглашения можно взять с собой и дома внимательно ещё раз всё просчитать и обдумать. Чтобы оценить условия договора и выявить все сложные моменты, сто́ит проконсультироваться у опытного кредитного юриста.