Можно ли продать квартиру под залогом у банка?

Среди собственников жилья сегодня очень много россиян, которые приобрели его в ипотеку. Жилищный кредит – это реальная возможность обзавестись собственной квартирой или домом и сразу поселиться там, а не выбрасывать деньги на аренду и не ютиться в тесноте с родственниками. Однако в течение нескольких лет погашения займа могут наступить обстоятельства, по которым заёмщик захочет избавиться от долговых обязательств. И тогда перед ним встанет вопрос о том, а можно ли продать квартиру под залогом.

Причин такого решения несколько. У кого-то появляется возможность взять квартиру с большим числом комнат или купить частный дом. Кто-то хочет переселиться в иной регион, меняет работу или вовсе уезжает из страны. Некоторые считают, что можно обойтись и меньшей площадью, переселившись в 2-х или однокомнатную квартиру и сократив в итоге стоимость ипотеки. Развод супругов-созаёмщиков – также вполне жизненная ситуация, заставляющая продавать невыплаченную недвижимость.

Однако в сегодняшних условиях финансово-экономического кризиса основанием для решения продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, всё чаще становится платёжная несостоятельность граждан. Должник утрачивает возможность погашать кредит из-за падения доходов.

При финансовых затруднениях большинство заёмщиков всё-таки пытаются уговорить банк реструктурировать задолженность и сохранить за собой ипотечную жилплощадь. Для этого есть несколько вариантов. Можно попроситься уйти на платёжные каникулы, продлить срок договора и уменьшить ежемесячные платежи, платить только начисляемые по кредиту проценты до восстановления платёжеспособности, оформить на один год другой заём.

Есть ещё один способ – просто «забыть» об ипотеке, ничего не платить, оттягивать время, надеясь, что как-то удастся списать долг. Однако такая «страусиная политика» никак не поможет решить проблему.

В любом случае заёмщику лучше честно признаться в возникших сложностях, не прятаться или делать вид, что всё в порядке, обдумывая при этом, как продать квартиру в залоге. У банков в действительности есть достаточно инструментов для помощи должникам. Кредиторы вовсе не заинтересованы «топить» клиентов, оказавшихся в сложном материальном положении.

Как бы ни сложились обстоятельства, важно осознавать, что деньги всё равно придётся вернуть банку. Поэтому должнику следует сначала определиться, что именно он хочет в сложившейся финансовой ситуации: отсрочить исполнение обязательств или избавиться от них. Это два принципиально разных решения.

Продажа залогового имущества – крайняя мера, когда уже действительно нет никакой возможности продолжать выполнять обязательства по кредиту. Тогда, если квартира в залоге, можно её продать и рассчитаться с банком. Но ипотечная недвижимость имеет особенности – до полного расчёта с заимодавцев она является залогом, и по ней нельзя проводить какие-либо сделки без ведома и согласия банковского учреждения.

Каким образом можно реализовать жильё, взятое в кредит? Эксперты советуют несколько вариантов продажи, в каждом из которых есть свои сложности. Но общим положением для всех является обязательное уведомление банка-залогодержателя о возникших финансовых затруднениях и желании должника продать квартиру.

Досрочное погашение и продажа необременённой недвижимости

Сначала нужно убедиться, что в договоре есть положение о возврате кредита раньше срока. Если такая возможность предусмотрена, то следует уточнить размер остатка долга. Такой способ наиболее благоприятен в плане беспроблемной продажи, так как не обременённую залогом квартиру реализовать несложно – как обычную недвижимость. Но где взять необходимую сумму? Можно обратиться к родственникам и друзьям, если речь идёт о нескольких сотнях тысяч рублей. Или взять нецелевой кредит на потребительские нужды и выплатить его после продажи жилья. После погашения ипотеки банк выдаёт необходимые документы, с которыми клиент регистрирует в Росреестре своё право собственности на недвижимость уже без обременения и может её спокойно продавать.

Но что делать, если новый кредит не дают, а близкие не могут одолжить деньги? Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка? Тогда придётся искать покупателей на то, что есть – жильё, обременённое обязательствами.

Самостоятельная продажа

Должник обращается в свою кредитную организацию и просит разрешить ему самому найти подходящего покупателя. Если залогодержатель согласится на такой вариант, то заёмщик сможет более выгодно продать залог. Однако ему тогда придётся оплатить услуги специалиста по оценке стоимости объекта. При этом заёмщик должен продолжать погашать ипотеку во избежание штрафных санкций и увеличения размера задолженности. В некоторых случаях кредиторы идут навстречу и прекращают начисление неустойки.

Банковская продажа на торгах

Кредитор может сам заниматься реализацией принятого на свой баланс залога, выставив его на торги. Клиент никак не может повлиять на продажную цену. По закону банк должен после реализации имущества возвратить заёмщику те средства, которые превышают размер долга. В действительности же такие продажи случаются крайне редко, так как кредитор прежде всего заинтересован в возврате собственных денег и как можно быстрее, а потому не станет тратить время на поиски наиболее выгодного для должника покупателя.

Полученными от реализации залога деньгами и погашается ипотека. Если средств окажется недостаточно, то заёмщик останется в долгу. Такой результат вполне реален. В очень редких случаях банк может списать остаток. Такие решения принимаются в индивидуальном порядке в зависимости от величины непогашенной суммы и других обстоятельств. Возможность прощения части долга следует обговорить с кредитором в самом начале, при обращении за разрешением на продажу квартиры.
Если всё-таки не удастся рассчитаться с долгом после продажи ипотечного жилья, придётся прибегнуть к процедуре признания заёмщика банкротом.