Кризис и недвижимость в 2015 году

Эксперты агентств провели анализ критичности на рынке недвижимости. Специалисты по продаже новостроек и земельных участков констатируют проявление в полной мере 7 из 10 признаков надвигающегося кризиса. Санкции против России расширяются, ключевая ставка неумолимо растет. Ситуация может усугубиться еще больше.
1. Рубль падает. Главным признаком наступления кризиса считается девальвация национальной валюты на 30% и более. Рублевые вкладчики сначала стали массово приобретать на свои сбережения объекты недвижимости.

Однако, повышенный интерес постепенно угаснет. Макроэкономический фон стабилизируется, произойдет корректировка цен и выравнивание соотношения между спросом и предложением.
2. Инфляция растет. Прогноз Минэкономразвития об уровне инфляции в этом году в 5,5% оказался чересчур оптимистичным. Ведомство откорректировало в августе цифры до 7,5%. Хотя аналитики определяют нынешнюю инфляцию на уровне 9%. По прогнозу «Метриум Групп» произойдет обрушение ставок, себестоимость объектов возрастет, а рентабельность строительной области снизится.
3. ВВП уменьшается. По последним данным Минэкономразвития производство валового продукта в 2014 году снизилось до 0,5% от заявленных 2,5%. Катастрофическое падение главного показателя здоровья экономики говорит о начале стагнации, что повлечет за собой снижение уровня жизни и негативно скажется на состоянии рынка недвижимости.
4. Доходы населения сокращаются. В 2015 году прогнозируется трехкратное снижение реальных доходов возможных покупателей. Спрос на недвижимость резко упадет.
5. Ставки по ипотеке повышаются. В течение года ЦБ несколько раз корректировал ключевую ставку. В ноябре она составляла уже 9,5%. Но это был далеко не предел. 16 декабря ипотечная ставка взлетела до 17%. При ее пороговом значении в 15% резко падает количество желающих купить жилье. При этом 70% из них предпочитают приобретать недвижимость в кредит.
6. Отказов в ипотеке все больше. Наученные кризисом 2008 года, вызвавшим шквал неплатежей, финучреждения ужесточают требования к заемщикам, страхуя себя от финансовых потерь. В 2014 году многие россияне утратили источники доходов. Количество отказов в ипотечном кредитовании растет.
7. Проектное финансирование дорожает. Стоимость проектного финансирования для заказчика составляла 12% годовых. Сегодня уже нужно заплатить 15%. При достижении предельного уровня в 18% спрос резко упадет. А процедура выкупа участка для строительства и система разрешений только способствуют этому, как, например, введение 100% предварительной оплаты. С рынка недвижимости будут массово уходить постоянные игроки, многие проекты будут свернуты.
8. Строительство и предложения сокращаются. Свертывание проектов повлечет и сокращение строительства новых объектов. В 2014 году несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию отмечались высокая активность покупателей и реализация проектов. Количество объектов недвижимости в Москве, например, увеличилось на 23% по сравнению с 2013 годом; за 10 месяцев 2014 года построено 27 комплексов и 21 жилой объект класса апартаментов.
9. Спрос снижается. Продавцы с тревогой ожидали падения спроса на недвижимость, ведь в кризисное время активность покупателей сокращается на 10%. Однако востребованность объектов осталась на том же уровне.
10. Цены падают. В сегменте стоимости объектов недвижимости складывается аналогичная ситуация. В результате повышенного спроса квартиры эконом-класса подорожали на 8%, а жилье бизнес-уровня – на 12%.
Ключевые показатели не дают оснований диагностировать системный кризис: строительство идет высокими темпами и рынок обновляется объектами разных ценовых категорий. Но проявление большого числа характерных признаков говорит о его наступлении уже в 2015 году.