Как продать залоговую недвижимость

У человека должны быть очень веские основания для того, чтобы выставить залоговое жильё на продажу. Возможно он хочет переехать в другой город или страну. Но обычно эта мера является единственным способом решить серьёзные финансовые проблемы из-за снижения доходов (увольнение, болезнь, потеря трудоспособности и др.). Иногда люди решают продать залоговую недвижимость, когда предвидят неблагоприятное развитие ситуации и понимают, что нечем будет платить по кредитным обязательствам.

Сегодня специалисты говорят о существовании нескольких вариантов продажи объекта залога. Однако некоторые способы являются скорее теоретическими, не имеющими практических прецедентов, либо неприемлемыми для плательщика ипотеки.

Классический вариант

Здесь вырученные от продажи деньги разделяются между банком (для погашения долга) и продавцом. Процедура начинается с оценки рыночной стоимости недвижимости. Её должен выполнить независимый эксперт, работающий по лицензии. После установления цены можно выставлять залоговое жильё на продажу. Для привлечения покупателей обычно несколько занижают стоимость. Когда находится желающий приобрести залоговую квартиру, он вносит средства в две депозитарные ячейки: в первую – остаток кредитной задолженности – для банка, во вторую – разницу между продажной ценой и остатком долга – продавцу. Банк-кредитор передаёт документы в регистрационную службу по двум делам: о снятии залога с недвижимого имущества и о регистрации новой купли-продажи. Продавец и банк получают из ячеек каждый свою часть денег.

Погашение и самостоятельная продажа

Вариант идеальный, ведь вообще не придётся вступать в сложные взаимоотношения с кредитной организацией. Но для его реализации необходимо раздобыть деньги, которых хватит на погашение долга:

  1. Найти покупателя, который согласится дать нужную сумму до заключения сделки купли-продажи.
  2. Взять новый кредит.

В первом случае будет довольно сложно найти желающего рисковать своими деньгами, возможно найдутся покупатели из числа близких людей – родственники, друзья. Для осуществления второго варианта можно воспользоваться потребительским займом, тем более если остаток долга не так уж велик. Конечно, новый кредит предполагает новые траты и более высокую, чем по ипотеке, процентную ставку. Зато выплаченная квартира будет в полной собственности заёмщика, и за необременённую недвижимость можно назначить более высокую цену.

Другой заёмщик

Ипотека переоформляется на покупателя залогового жилья, а должник-продавец получает разницу между стоимостью недвижимости и суммой кредитной задолженности. Хорошая схема, привлекательная для покупателей, но не для банкиров. Практически никто из отечественных кредиторов такой вариант не применяет. Всё дело в повышенных рисках: нового клиента нужно будет проверять и изучать. А сегодняшние условия ипотечного кредитования сильно отличаются от тех, что были пару лет назад. Если даже банковская организация согласится на нового заёмщика, то платить ему придётся уже не 11, а 15–18 % в год. Так что вариант – крайне маловероятный.

Продажа залоговой недвижимости банками

Когда заёмщик не может дальше погашать обеспеченный недвижимостью кредит, банк может в судебном порядке получить право на реализацию залога. Конечно на такой радикальный шаг кредитор не идёт сразу же после первой просрочки. Должнику будут отправляться напоминания о задолженности, предлагаться «мирные» способы решения вопроса (реструктуризация, досрочное погашение и др.).

Когда долг перевалит за половину стоимости ипотечного жилья и платежи не будут выполняться в течение 3 месяцев, банк обратится в суд. Разбирательство длится несколько месяцев. Судом устанавливается сумма, которую заёмщик должен вернуть кредитору. Она включает в себя размер самого займа (тело кредита), начисленные проценты, неустойки, штрафы и судебные издержки. Если будет принято решение о продаже, то устанавливается начальная стоимость имущества (по согласованию между истцом и ответчиком или на основании независимой оценки, если согласие не достигнуто). Если суд примет оценку независимой экспертизы, то квартира будет выставлена на публичные торги с минусом в 20 % от оценочной стоимости.

Службой судебных приставов организовываются торги и ведутся на повышение. Должно быть не меньше двух желающих приобрести заложенную недвижимость. Квартира достанется тому, кто даст самую высокую цену. При отсутствии результата первых торгов проводятся вторые, на которых жильё выставляется по меньшей стоимости от предыдущей – минус 15 %.

Если так и не найдётся покупателя, то продажа объявляется не состоявшейся. Тогда по предложению пристава банк-кредитор принимает предмет залога в свою собственность. В службу регистрации подаются документы о результатах торгов, согласии банка принять имущество и передаче залога залогодержателю. Кредиторам такой вариант возврата не нравится, так как имущество необходимо брать на свой баланс, создавать резервы под него и вновь заниматься реализацией объекта недвижимости.

При состоявшихся торгах ответчик может получить некоторую сумму, если за квартиру было выручено больше, чем он должен банку. Важный нюанс: если размер задолженности определён на момент принятия судебного решения, то сумма фиксируется и не изменяется. Если же договор кредитования не был расторгнут, то его действие продолжится (начисление процентов, пени, штрафов) и после вынесения вердикта, а значит долг будет увеличиваться.

Купить другое жильё

В зависимости от своих финансовых возможностей и потребностей плательщик ипотеки может купить другую квартиру за счёт продажи купленной в кредит. Ещё совсем недавно, до кризиса, сделки «на повышение», когда заёмщик покупал более комфортабельное жильё, преобладали над сделками «на понижение», когда выбирались более скромные условия. В первом варианте долг плательщика перед банком увеличивался, поэтому кредиторы охотно шли на такие изменения. А вот второй вариант, и раньше редко применяемый, сегодня является трудно реализуемым. Заимодатель может пойти навстречу в случае, когда стоимость новой недвижимости будет выше суммы задолженности по кредиту.

Забыть о долге

Прекратив любые выплаты, можно просто пустить ситуацию на самотёк. А это значит, что за дело возьмутся кредитная организация и судебные приставы. Квартиру, в конце концов, продадут, причём не по лучшей цене. А должнику придётся оплатить банковские штрафы и все судебные издержки.

Продать залоговую недвижимость без ведома банка

Попытка решить проблему таким способом чревата плохими последствиями для заёмщика. По условиям договора он не имеет права проводить какие-либо операции с залогом без уведомления и разрешения залогодержателя. Если станет известно о попытках должника продать ипотечное жильё незаконным путём, то банк потребует досрочного возврата кредита.

 

В сегодняшних условиях вопрос реализации купленной на заёмные средства и не выплаченной недвижимости очень сложный. Его решение требует значительных материальных, временных и моральных затрат. Поэтому следует очень скрупулёзно относится к долговым обязательствам, стараться не допускать просрочек. В случае же неблагоприятного развития ситуации с погашением не нужно прятаться от проблемы. При своевременном обращении в кредитующую организацию можно найти приемлемые варианты урегулирования и избежать судебных тяжб.