Ипотека. Вторичка или новостройка?

Обдумывая вопрос приобретения собственного жилья за счёт кредитных средств, каждый потенциальный заёмщик стоит перед выбором: новострой или вторичка? Хочется поселиться в хорошем обжитом районе, но в нём уже давно ничего не строят. Окраина, хоть и в новом, строящемся доме, не привлекает. Приходится обратить свой взор на вторичное жильё. А здесь, оказывается, дороже! Один и тот же банк может предложить ипотеку на «однушку» в новостройке за 12 % и под 15 % – за квартиру на вторичном рынке. Что выбрать? Новостройку или вторичное жилье?

Всё начинается с документов

Любая ипотека (вторичка или новостройка) начинается со стандартной процедуры подачи документов. Заёмщик предоставляет гражданский паспорт, сведения о доходах, справки с места работы, копию трудовой книжки, пишет заявление и заполняет анкету. Для получения кредита на вторичное жильё потребуются ещё правоустанавливающие документы на выбранную недвижимость. На новое жильё такие документы не нужны, так как банки сами проверяют застройщиков и финансируют ипотеку только по аккредитованным объектам. В случае одобрения заявки решение заимодавца действительно в течение 3 месяцев вне зависимости от того, что выбрал покупатель (вторичное жилье или новостройку).

Плюсы и минусы

На рынке нового жилья достаточно предложений, которые соответствуют требованиям кредитора. Сегодня большинство жилых комплексов проходят аккредитацию сразу в нескольких банках, в ходе которой оценивается надёжность компании-застройщика, изучается документация по объекту, просчитываются все возможные риски. Заёмщику остаётся собрать и предоставить свои документы по стандартному перечню.

Однако есть и свои отрицательные стороны. Нередко готовые объекты отличаются от проектов. Оформление квартир проводится, когда дом ещё строится. В ходе строительства возможны некоторые изменения, в результате которых, например, увеличится размер жилой площади. Заёмщику придётся заплатить за несколько добавившихся квадратных метров, на которые он не рассчитывал свои средства. Без доплаты не обойтись: не получится оформить собственность на квартиру. Другой минус – неизвестные инфраструктура и будущие соседи.

При подборе вариантов вторичного жилья важны несколько параметров: постройка должна быть не старше 1957 года, наличие и состояние коммуникаций, не допускаются незаконные перепланировки и др. Здесь встречаются случаи самовольных переделок, когда прежние хозяева, к примеру, убирают ненесущую стену для расширения площади кухни или объединения комнат. При этом никому не говорят о перепланировке. Чтобы официально оформить её, придётся потратить драгоценное время и не один десяток тысяч рублей.

А вот получить сведения об инфраструктуре ненового жилья и разузнать всё о соседях (даже познакомиться с ними) не составит никакого труда. Также можно своими глазами увидеть возможные технические проблемы: холодные или сырые стены, протекающие трубы, следы затопления, трещины, нарушения изоляции и т. п.

Помощь агентов

Всю процедуру покупки квартиры в новостройке в ипотеку, начиная с оформления заявки и заканчивая выдачей денег, клиента сопровождает банковский специалист. Заёмщик может сам заказывать и получать необходимые документы по приобретаемой недвижимости, а кредитный менеджер подсказывает ему где и как это сделать.

При покупке же ненового жилья эксперты рекомендуют нанимать агента, который профессионально разберётся с документами и проверит их в плане юридической чистоты. Важно убедиться, что именно собственники реализуют квартиру, что в ней не прописаны дети, что нет обременения и др. Риелтор ищет подходящий вариант недвижимости, ведёт переговоры с продавцом, организовывает сбор документов. В среднем агенты берут за свои услуги порядка 3–4 проценты от суммы заключаемой сделки.

Ставки по ипотеке на вторичку и в новостройке

Для банка не имеет значения возраст жилого объекта, покупку которого он кредитует. Главное – уровень платёжеспособности клиента. Однако на практике лидеры ипотечного рынка предлагают разные тарифы по кредитам на новые и старые квартиры с разницей до 4 % и разные суммы.

  1. ВТБ 24. Заёмные средства выдаются на срок до 30 лет по двум продуктам:

– Льготная ипотека на новостройки с господдержкой. От 0,5 млн до 8 млн рублей под 11,4 % в год и первоначальном взносе не менее 20 %. От 8 млн рублей размер аванса составляет от 40%.

– «Покупка готового жилья». Годовая ставка 14 % для суммы 1,5–90 млн р. и первым взносом от 20 % стоимости приобретения.

  1. Сбербанк. Финансирование также по двум программам со сроком выплаты до 30 лет и авансом от 20 %:

– С государственным субсидированием по ставке 11,4 % предоставляется 300 тыс. – 8 млн р.

– По программе «Готовое жильё (без участия средств банка)» кредит составляет от 300 000 рублей под 13,5–15,5 % годовых.

  1. ДельтаКредит. Срок погашения по обеим предложениям 1–25 лет.

– «Новостройка с государственной поддержкой». Ставка 12 %, сумма 300 тыс. – 8 млн р., аванс от 20 %.

– «Квартира или доля (фиксированная доля)». Предлагается от 300 000 р. по годовой ставке 14,75–15 % и предоплате не менее 15 %.

С прошлого года и по сегодняшний день ипотека на новостройки оказывается выгоднее, чем на вторичку. Это связано с введением с марта 2015 года госсубсидирования ипотечных ставок. В рамках госпрограммы поддержки жилищного кредитования банки смогли выдавать ипотечные займы стоимостью от 10,9 % годовых. В сотрудничестве с девелоперами некоторые кредиторы по партнёрским программам финансировали ипотеку по ещё более выгодной ставке – начиная с 8–9 %.

На продлении государственного субсидирования ипотеки в новостройках настаивает Министерство строительства и ЖКХ. В правительстве же не видят такой возможности и работают над альтернативными мерами.

Кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке сегодня выдают под 13–15 % в год. Партнёрских программ здесь нет. Стоимость ипотеки формируется в зависимости от установленной Центробанком ключевой ставки.

В марте 2016 года истекает срок действия программы. Если она не будет продлена, то процент ипотеки на новостройку и на вторичное жильё сравняется. Тогда нужно будет просчитывать все предлагаемые варианты, чтобы выбрать выгодный кредит на подходящую недвижимость. К примеру, переплата за новую квартиру может оказаться больше, если банк добавит к основной ставке 1–2 % наценки на период до приёма объекта в эксплуатацию. Станет ли вторичное жилье дешевле новостроек – покажет ближайшее время.

А пока государственная программа ещё не закончилась, можно поторопиться и взять ипотеку на новостройку по низкой ставке.