Ипотека в валюте: как решить проблему

Рубль продолжает своё падение, доллар и евро берут новые рубежи. Плательщики валютной ипотеки оказываются на грани разорения. Можно ли как-то вырулить из сложившейся тяжёлой ситуации? Что делать с растущими платежами?

Финансовые эксперты предлагают несколько способов для решения проблемы:

  • конвертация в рубли;
  • программа госпомощи;
  • реструктуризация;
  • банкротство;
  • продажа квартиры.

Любой из этих вариантов будет совсем непросто осуществить. Каждый способ несёт свои риски и потери. Потребуется приложить немало усилий. Однако выбраться из валютной кабалы можно. И, как советуют специалисты, начинать лучше с переговоров с банком-кредитором о выборе приемлемых механизмов и условий погашения валютного долга.

Конвертация

Дальнейшее ослабление рубля вполне возможно. В Альфа-Банке, к примеру, на 1 квартал прогнозируют, что доллар будет стоить 80 рублей. При продолжающемся падении российских дензнаков пересчёт ипотечного займа из инвалюты в рубли поможет заёмщику закрепить своё положение.

В ДельтаКредите такая программа действует с 2009 года. Рефинансирование было доступно в течение всего этого периода, и все желающие могли избежать риска колебания валют, переоформив свои займы. На сегодня клиентами банка по ипотеке в валюте являются 4 500 человек. Число заёмщиков, обращающихся за переоформлением на новых условиях, растёт; с декабря 2014 уже более 2 000 клиентов воспользовались условиями программ.

Многие финучреждениях предлагают плательщикам рефинансирование в рамках льготных программ. Однако трудно найти кредиторов, которые применяли бы щадящий курс пересчёта, в подавляющем большинстве случаев при конвертации используется сниженная кредитная ставка.

Так, два последних месяца 2015 года ВТБ 24 работал с ипотечными заёмщиками по программе льготной конвертации кредитов из валюты в рубли. Пересчитанные займы оформлялись под 11 % в год. Придерживаясь главного принципа о том, что нельзя решать проблемы одних заёмщиков за счёт ущемления интересов других, здесь не стали рассматривать льготный курс для конвертации долгов.

Государственная помощь

Эта программа рассчитана на ипотечных заёмщиков, оформивших договоры (независимо от валюты) не менее года назад и оказавшихся в сложной ситуации. Не все кредитные организации допущены к программе, но на 16.12.2015 уже 65 банков присоединились к участию в ней.

Реализация программы госпомощи осуществляется двумя механизмами:

  1. Размер ежемесячного платежа уменьшается на 50 %, максимальный льготный срок – 18 месяцев. При этом экономия не должна составить больше 600 000 руб. и 10 % от суммы невыплаченного долга.
  2. Часть кредита списывается. Сумма прощения должна быть не меньше 10 % всего долги и не больше 600 000 руб.

При пересчёте долларовой ипотеки по этой программе курс конвертации на дату оформления госпомощи не может быть выше курса Центробанка, а годовая ставка не превышает 12 %.

К размеру и стоимости квартир, участвующих в программе, есть некоторые ограничения (не применяются в случае многодетных семей):

  • квадратный метр не должен быть дороже больше чем на 60 % стоимости такового в типовом жилище конкретного региона на дату получения кредита в банке;
  • однокомнатная квартира не должна быть больше 45 кв. м, двухкомнатная – 65 кв. м, трёхкомнатная и больше – 85 кв. м.

Государственная помощь предоставляется лишь определённым категориям населения. Это заёмщики – участники боевых действий; лица с ограниченными возможностями; воспитывающие детей-инвалидов и имеющие несовершеннолетних детей.

Для получения помощи из госбюджета претенденты должны подтвердить:

  • что за 3 последних месяца их средний доход уменьшился не менее чем на 30 % по отношению к тому доходу, который они получали за 3 месяца до оформления кредитного договора;
  • после вычета ежемесячного платежа совокупный доход семьи составит 2 прожиточных минимума, установленных в регионе кредитования;
  • за последние 3 месяца выплаты по кредиту увеличились не менее чем на 30 % в сравнении с первоначальными суммами погашения.

Плательщик ипотеки, рассчитывающий на помощь государства, должен собрать все необходимые документы и обратиться с заявлением о реструктуризации в свой банк. Перечень документов можно уточнить как у кредитора, так и по телефону службы поддержки АИЖК.

Реструктуризация

При этом способе за счёт растягивания срока займа размер ежемесячного погашения уменьшается. Для примера: платёж по ипотечному кредиту на 10 лет составляет 661 $ в месяц, а при продлении срока ещё на 10 лет – уже 483 $.

Банки предлагают различные программы реструктуризации. В декабре 2014 года в ВТБ 24 был установлен специальный механизм взаимодействия с клиентами по снижению долговой нагрузки, который включает в себя:

  • снижение процентной ставки по ипотечному кредиту, оформленному в валюте;
  • увеличение срока договора;
  • предоставление отсрочки на 6–12 месяцев по выплате основной суммы долга или начисленных процентов.

Действие специальной программы от ВТБ 24 по пересчёту валютной ипотеки по сниженной ставке закончилось 1.06.2015. Однако к каждому клиенту применяется индивидуальный подход и, как отметили в пресс-службе организации, в половине случаев обращения удаётся найти приемлемые варианты решения проблемы.

Банкротство

Если заёмщик признает себя банкротом, то его жильё будет продано, а вырученные средства пойдут на погашение долга. Эта процедура имеет две стороны:

  • часть долга может быть прощена, если полученных на торгах денег будет недостаточного для полного расчёта с банком;
  • на продажу выставляется не только находящееся в залоге жильё, но и другая собственность должника.

По закону у обанкротившегося заёмщика не могут забрать необходимый минимум для проживания. В этот перечень входят продукты питания, домашняя утварь, одежда, обувь, деньги (прожиточный минимум), бытовая техника (стоимостью не более 30 000 р.), домашний скот и дрова. Сюда же относится и жильё, если оно является единственным у должника. Но в случае приобретения квартиры за счёт кредитных средств она выступает в качестве залога, поэтому может быть продана для погашения долга.

Когда у заёмщика есть постоянный доход, по решению суда может быть назначена реструктуризация кредита на льготных условиях, а не признание банкротства клиента. Это может быть очень важно в тех случаях, когда должник не смог сам договориться с заимодавцем.

Следует знать, что банк имеет право (невзирая на стремление клиента провести реструктуризацию) выставить на торги залоговое жильё по рыночной стоимости и получить удовлетворение своих требований по максимуму. В интересах должника – избежать продажи квартиры. Но для этого он, имея утверждённый план реструктуризации, должен предоставить доказательства наличия у него другого места проживания и показать, что средств от арендной платы за ипотечное жильё хватит для выплат по этому плану.

При реструктуризации, назначенной через суд, период рассрочки, за который должна быть возвращена вся сумма кредита, составляет всего лишь 3 года. Если банк согласует план реструктуризации, а заёмщик так и не вернёт деньги, то квартиру придётся выставлять на торги.

Продать квартиру

Принимать такое тяжёлое решение приходится тогда, когда должнику не удаётся договориться с заимодавцем о смягчении условий договора или об отсрочке и он не видит никаких перспектив улучшения своего финансового состояния в ближайшее время. Продажа квартиры обязательно согласовывается с банковским учреждением.

Здесь также возможен вариант нехватки вырученных средств для погашения займа и уплаты штрафов, если таковые применялись за нарушение графика платежей. Тогда нужно пытаться уговорить банк простить остаток долга. Шансов немного, но стоит попробовать. Кроме того, на время поиска покупателя можно попросить кредитора отменить начисление пени, ведь на то чтобы найти желающего приобрести такую квартиру может понадобиться немало времени. Новый покупатель, вероятнее всего, также будет брать банковский кредит для приобретения залоговой квартиры.

Сегодня, однако, кредит на «вторичку» оказывается очень дорогим – в среднем под 15,1 % в год, в то время как новое жильё можно купить на льготных условиях – до 12 % годовых. Банк ВТБ 24 в некоторых случаях идёт на заключение сделок с использованием такого варианта, как отступной – когда залоговое жильё принимается в качестве возмещения по кредиту.