Ипотека при расторжении брака

Из семейного имущества наиболее ценным является жильё. При расторжении брачных отношений раздел квартиры или дома – совсем непростая и малоприятная процедура. Психологи отводят разводам второе место по тяжести психологической травмы (смерть родственника, близкого человека – на первом месте). Помимо самого факта такого негативного события, ситуация усугубляется необходимостью делить имущество.

Здесь неизбежны и вполне объяснимы разногласия, ведь у каждой стороны свои претензии. А если квартира приобретена за счёт кредитных средств? Как происходит раздел ипотеки при разводе супругов?

Решение вопроса зависит от того, когда (и как) оформлялся ипотечный договор и есть ли соответствующие документы, регулирующие спорные положения.

Если квартира приобреталась в браке

В этом случае у мужа и жены имеются равные права. При этом не важен факт, за счёт каких средств была куплена недвижимость – кредитных или собственных. Некорректно считать собственником лишь того, на кого оформлен договор с банком, даже если кредит выплачивает один из супругов.  Жильё по ипотеке после развода супругов может быть разделено в зависимости от следующих обстоятельств:

  1. Когда заключён брачный контракт. Он определяет права мужа и жены на собственность при расторжении брака, может быть оформлен до или после регистрации семейных отношений.
  2. Обязательства по ипотечному кредиту равны, если в банковском договоре супруги прописаны как основной и солидарный заёмщики.
  3. Кредитная организация может предусмотреть в ипотечном договоре процедуру разделения прав на недвижимость и дальнейший порядок выплаты задолженности.
  4. При отсутствии вышеназванных условий нажитое имущество делится поровну по постановлению судебной инстанции о расторжении брака.

Судебная практика показывает проблематичность имущества, раздел которого осуществляется на основе постановления суда о разводе. Во избежание возможных разногласий при распаде семейных отношений юристы рекомендуют заблаговременно заключать брачный договор и (или) определять права и обязанности по кредиту на случай расторжения брака. Бывшие муж и жена тогда будут просто исполнять принятые на себя по доброй воле обязательства.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если в семье есть дети, то тот из супругов, с кем они будут жить до достижения совершеннолетия, имеет право на свою долю в недвижимости, даже если оно не прописано в договоре об ипотеке и при отсутствии брачного контракта.

Покупка жилья до брака

Согласно законодательству, приобретённая до вступления в брак квартира не подлежит разделу, её собственником является и остаётся только один из супругов. Так гласит закон. Однако на практике может оказаться по-другому.

Ситуация может сложиться так, что одному из супругов (в собственности которого находится жильё) придётся выплачивать денежную компенсацию своей бывшей второй половине. Для этого претенденту на возмещение нужно будет предоставить следующие доказательства:

  • погашение взятой до брака ипотеки выполнялось за счёт общего семейного бюджета или даже из средств того супруга, чьё право собственности никак не оговорено и не оформлено;
  • квитанции, чеки, расписки и прочие документы с личными реквизитами жены (мужа), подтверждающие участие (полное или частичное) в оплате материалов и работ по перепланировке, переустройству и ремонту квартиры.

С имеющимися материалами о личном вкладе в выплату ссуды или ремонт жилища необходимо обращаться в суд. В случае удовлетворения иска судебная инстанция, конечно, не разделит спорную недвижимость. Однако обяжет ответчика компенсировать бывшей супруге затраты по благоустройству квартиры или по погашению ипотеки при расторжении брака. Это особенно важно, если имеются совместные дети, а также когда текущее финансовое положение истицы уязвимо.

Для ограждения от возможных посягательств на недвижимость в случае разрыва отношений специалисты рекомендуют составлять брачный договор или письменное соглашение (заверенное у нотариуса). Если отсутствие претензий будет заблаговременно зафиксировано, то даже общий ребенок у разводящихся супругов не будет основанием для оспаривания единоличного права собственности на жильё.

Суд разделил. А банк?

Судебный орган рассматривает иск и принимается решение по разделу жилой площади. При этом совсем не придаётся значения таким принципиальным положениям, как:

  • номинальный собственник – это тот, кто заключал ипотечный договор с кредитной организацией;
  • недвижимость находится в залоге у банка, с ней невозможны никакие операции до момента полного погашения займа или без изменения условий соглашения.

Залогодержатель может по-разному отреагировать на судебное постановление о расторжении брака и разделе залогового имущества:

  1. Переоформление ипотечного договора с одного супруга на обоих с реструктуризацией долга. Платежи по кредиту распределяются между бывшими мужем и женой пропорционально их долям в собственности.
  2. Собственность делится, кредитор остаётся прежним, и супруги полностью погашают ипотеку.
  3. Из-за ухудшения платёжеспособности разводящегося заёмщика банк может выставить требование о выполнении долговых обязательств в полном объёме – выплатить как основной долг, так и причитающиеся проценты.
  4. Банк-кредитор может согласиться на раздел недвижимости лишь при условии выполнения номинальным собственником обязательств по договору жилищного займа.

Следует знать, что если раздел ипотеки при разводе супругов выполнен с применением реструктуризации, то за эту услугу банки взимают комиссию в пределах 0,5–1,5 % от остатка задолженности.

Законом предписывается, что какие-либо действия с ипотечным жильём невозможны. Ограничения можно снять только с ведома и согласия кредитной организации или через судебные инстанции. Поэтому, когда не удаётся договориться с заимодателем о разделе платежей по ипотеке и залогового имущества, необходимо обращаться с иском в суд по месту проживания.

Компромиссное соглашение сторон

Есть несколько способов, как делится ипотека при разводе супругов. Самым лучшим вариантом решения проблемы является, конечно же, добровольный компромисс, когда нотариально заверенным соглашением сторон определяется собственник квартиры (дома). Сценарии соглашения могут быть следующие:

  1. Тот супруг, на кого оформлялся жилищный кредит, компенсирует второй половине часть стоимости недвижимости в соответствии с долей. Деньги могут быть выплачены за один раз или перечисляться ежемесячно. После полного погашения долга недвижимое имущество можно будет разделить.
  2. При согласии залогодержателя осуществляется смена собственника. Половину выплат по кредиту на добровольной основе принимает на себя другая сторона отношений.
  3. Если в семье есть ребёнок, то отец может уступить право собственности и выплачивать заём в счёт алиментов, а в случае излишков выплачивать их для содержания.

Когда бывшие супруги приходят к компромиссному решению и оформляют его у нотариуса, то номинального собственника можно и не менять до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена. Если стороны пришли к приемлемому для них соглашению, то делить всю жилплощадь не нужно. Разделу подлежит лишь та часть, на которую не распространяются претензии ребёнка. Соответственно сократится и размер ежемесячных выплат, которые совершает отец.

Важная особенность раздела ипотеки при разводе супругов с детьми – увеличение не меньше чем на 25 % (общей площади жилья) доли супруга – официального опекуна. Этот сценарий возможен в том случае, когда стороны согласовали полное погашение займа как условие для перехода права собственности.

Ипотека и развод. Что делать?

Каков алгоритм действий, если супруги решили официально разорвать отношения, а жилплощадь была куплена в браке по ипотеке? Последовательность шагов такова:

  • просить банк-кредитор провести реструктуризацию и переоформить право собственности с распределением платежей на бывших мужа и жену;
  • при отказе залогодержателя изменить условия договора или при высокой стоимости услуги составить добровольное соглашение (и нотариально заверить), в котором предусмотреть смену собственника после выполнения кредитных обязательств.

Если стороны не смогут найти компромиссный вариант, то придётся решать вопрос с распределением собственности через процедуру гражданско-правового судопроизводства. Обязанностью банка-кредитора является согласование раздела о праве собственности на залоговое жильё и переоформление ипотечного договора в соответствии с постановлением суда.