Ипотечный кредит: досрочное погашение

Желание как можно быстрее избавиться от долгового бремени вполне понятно, особенно когда речь идет не просто о потребительском кредите на несколько тысяч рублей, а об ипотеке. Некоторые заемщики идут на досрочное выполнение кредитных обязательств, выплачивая долг досрочно.

Когда жилищное кредитование только развивалось, досрочное погашение редко использовалось и сопровождалось штрафными выплатами. По современной ипотеке можно рассчитаться раньше срока, и многие граждане используют эту возможность. Штрафы к клиентам теперь не применяются. Поправки 2011 года к нормативным актам закрепили за заемщиками право самостоятельно распоряжаться погашением долгов.

Однако банки-кредиторы находят способы как обойти законы и не потерять доходы, ведь именно на процентах они и получают прибыль. Чем дольше платит заемщик, тем больше выгоды получает финучреждение. Поэтому следует понимать, что досрочное закрытие договора не всегда означает выигрыш для заемщика, а заимодавцы будут всячески препятствовать сокращению периода платежей.

Для кредитора преждевременный возврат одолженных средств создает дополнительную работу – их нужно пустить в дело. Одномоментно это сделать нельзя. У банков установлены определенные сроки, в которые рассматриваются вопросы досрочных выплат. Необходимо заблаговременно уведомить учреждение о своем намерении, написав заявление в кредитный отдел. На рассмотрение отводится 1 месяц, но обычно процедура занимает гораздо меньше времени.

Если выбран вариант полного погашения долга, то операция выполняется в любой из дней, но с предварительным согласованием срока и способа внесения денег (наличными, банковским переводом и др.). Штрафы и комиссии не применяются.

При положительном решении банка о предоставлении возможности частичного возврата заемных средств погашение выполняется в день очередного (по графику) платежа. Такую схему используют многие крупные кредитные институты, например, Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк.

Для расчета суммы к погашению можно пользоваться простой формулой:

  • разделить годовую ставку на количество дней в году и умножить на количество прошедших дней от последнего платежа;
  • умножить полученное число на остаток кредита.

Для примера: осталось вернуть 100 тыс. рублей, годовая ставка – 15% (0,15), последний взнос был 10 дней назад. Вычисление:

  • 0,15 разделить на 365 и умножить на 10, получается 0,0041%;
  • 0,0041 умножить на 100 000, получается 410 рублей.

Это означает, что необходимо внести платеж в размере 100 тыс. руб. (тело кредита) плюс 410 руб. (проценты по кредиту), всего – 100 410 рублей.

Согласно закону, после частичного погашения заемщик может на выбор уменьшить либо тело кредита, либо размер платежей. Ставка при этом не изменяется. Погашая ипотеку в первые 5 лет можно существенно сэкономить на переплатах, так как именно на эти годы приходятся самые большие начисления. При досрочном внесении средств банк выполняет перерасчет. Если же пятилетний срок прошел (когда основные проценты уже были выплачены), то и нет смысла связываться с досрочным погашением.

Желающие раньше срока выполнить долговые обязательства должны иметь в виду, что попадут в особую категорию, которой в последующем может быть отказано в кредитовании. Ведь на таких клиентах банки теряют прибыль. Может сложиться парадоксальная ситуация, когда заимодавец отдаст предпочтение кандидату даже с «подмоченной» кредитной репутацией, а не «досрочнику».

При оформлении ипотечного договора следует внимательно изучить, в том числе, и пункты, касающиеся досрочного выполнения обязательств. Часто они указаны мелким шрифтом и содержат ограничения и специальные условия по погашению. Например, может быть установлен какой-то обязательный срок, по истечении которого плательщик сможет реализовать свое право. У многих кредиторов этот интервал составляет не менее 6 месяцев от даты заключения договора.

Хоть законом и запрещено штрафовать клиентов и насчитывать комиссии при выплате ипотеки раньше срока, банкиры находят возможность компенсировать потери. Они используют, например, свое право на изменение коэффициента годового тарифа в одностороннем порядке.

Ну и самое главное, что нужно учесть, задумываясь о скорейшем возврате долга – это 13%-я компенсация плательщикам ипотеки их затрат. На тех, кто вернул долг досрочно, налоговый вычет, к сожалению, не распространяется. Сумма компенсации может составлять (в зависимости от разных параметров) порядка 200 тыс. рублей, что является немалой суммой для семейного бюджета.