Есть ли решение проблемы валютной ипотеки?

Кредиты в инвалюте достаточно популярны среди пользователей заёмными средствами. На сегодня доля ипотечных кредитов в долларах составляет сотую часть от всех жилищных займов. Однако нестабильная ситуация с курсом создала серьёзные проблемы плательщикам валютной ипотеки. Что делать гражданам в таких условиях, как справиться с непосильной финансовой нагрузкой?

В чём выгода?

Ипотечные займы в долларах привлекают россиян, прежде всего, выгодными условиями. Ведь ставки по валютной ипотеке ощутимо ниже, чем по рублёвым кредитам на приобретение жилья в новостройках: 8 % и 12–13 % соответственно. Меньше и размер регулярного взноса, причем разница может быть довольно существенна. Но все эти преимущества действовали при стабильном невысоком курсе доллара. Разразившийся финансово-экономический кризис свёл их на нет. Заёмщики оказались в положении неплатёжеспособных должников.

Можно ли что-то сделать?

Падающий курс рубля приводит к увеличению суммы долга. С каждым регулярным платежом становится всё сложнее погашать растущую задолженность. Для решения проблемы можно использовать несколько способов:

  1. Обратиться в кредитующий банк с письменной просьбой об изменении срока договора. Если организация-заимодавец согласится провести реструктуризацию, то размер ежемесячного погашения станет меньше, а период выплаты увеличится.
  2. Пересчитать валютную ипотеку в рублёвую. Многими банками при конвертации расчёты выполняются по сниженным кредитным ставкам. Кроме того, рефинансирование может быть проведено по льготным программам.
  3. Воспользоваться государственной помощью. К концу прошлого года участниками госпрограммы стали 65 кредитных организаций. Для участия в ней допускаются заёмщики, оформившие жилищные займы не меньше одного года назад и относящиеся к одной из льготных категорий. Также есть определённые требования к стоимости и размеру жилья.
  4. Инициировать процедуру банкротства. Если заёмщик будет признан банкротом, то его имущество будет выставлено на продажу для погашения кредита.
  5. Дожидаться стабилизации валютного курса и возврата стоимости доллара к прежним значениям (на момент оформления ипотеки). Способ рискованный с труднопредсказуемым финалом. Ведь даже профессионалы не могут точно предсказать изменения котировок.
  6. Продать квартиру. Этот вариант является самым тяжёлым. К нему приходится обращаться, когда у должника нет никаких перспектив улучшения финансового положения или не удалось найти приемлемое решение (отсрочка, госпомощь, конвертация и др.) в банке.

Сложности рефинансирования валютной ипотеки

При обращении к своему кредитору с просьбой пересчитать займ в рублёвый возможны некоторые сложности. А именно:

  • после повторного андеррайтинга заявителю может быть одобрена меньшая, по сравнению с долларовым эквивалентом, сумма в отечественных дензнаках из-за изменения шкалы оценки платёжной состоятельности клиента;
  • рыночная стоимость недвижимости будет определяться заново, и, скорее всего, цена окажется ниже;
  • при оформлении рефинансирования заёмщику придётся повторно потратиться на страхование имущества и жизни;
  • банк возьмёт дополнительную комиссию за выдачу кредита;
  • при переводе валютной ипотеки кредитная ставка увеличится.

Некоторые банки предусматривают в соглашениях запрет на перекредитование ипотеки. Согласно договору, рефинансировать займ нельзя ни в выдавшем деньги финучреждении, ни в каком-либо другом. Но можно решить вопрос иным образом: для выплаты ипотечного долга взять новый кредит без обеспечения или под залог другого ценного имущества. Однако вначале следует узнать, можно ли досрочно погасить жилищный займ и применяет ли банк в этом случае пени или штрафы.

Если срок кредита заканчивается не меньше чем через пять лет, то вопрос рефинансирования ипотеки становится неактуальным. Дело в том, что выплата основной части начисляемых процентов происходит как раз в течение пятилетнего срока. Также не стоит обращаться к кредитору в случае небольшого остатка по задолженности – не более полумиллиона рублей, тем более, если ипотека была оформлена несколько лет назад. Тогда размер кредита был порядка 70 % стоимости жилья, а теперь – около 30 %.

По мнению экспертов, рефинансирование валютной ипотеки возможно далеко не во всех случаях. Это относится, например, к новостройкам. Пока дом не построен, и квартира не перешла в собственность заёмщика, кредит нельзя рефинансировать. Подтверждения права собственности нет, а значит жильё нельзя предоставить в залог. К тому же кредиторами приобретения квартир во вновь возводимых объектах являются банки – партнёры строительных компаний.